Premessa – L’espropriazione immobiliare si caratterizza soprattutto perché la scelta dei beni da sottoporre a pignoramento é compiuta dal creditore anziché dall’ufficiale giudiziario. Con il vincolo, però, che, nel caso il creditore abbia già un’ipoteca su un immobile del debitore, egli non può pignorare altri immobili se non sottopone a pignoramento anche l’immobile ipotecato (art. 2911 C.C.).
Detto questo passiamo a indicare l’iter di una espropriazione immobiliare. Almeno i suoi primi passi, dato che gli ulteriori hanno tale complessità che il giovane collega sarà meglio che li compia giovandosi del consiglio e della esperienza del cancelliere dell’esecuzione (come del resto fanno anche molti dei colleghi anziani).
1– Come primo passo, bisogna notificare titolo esecutivo e atto di precetto (questo, naturalmente, a meno che si abbia ottenuta l’autorizzazione all’esecuzione immediata di cui all’ art. 482).
2– Come secondo passo, bisogna redigere l’atto di pignoramento e farne copie: tante copie quanti sono i debitori (proprietari dell’immobile) a cui va notificato l’atto + una (per originale di notifica) + una (necessaria per la trascrizione dell’atto prevista dall’art. 555). Naturalmente, si redige contestualmente l’atto di procura a promuovere l’azione esecutiva (se la procura a ciò già non risulta da un atto rilasciato precedentemente – mentre invece di solito é così: la procura rilasciata al momento dell’atto introduttivo di solito ricomprende il potere di promuovere procedure esecutive).
Come risulterà dalla lettura della sottoestesa “formula”, l’atto di pignoramento si presenta come un atto….a quattro mani (mani del creditore e mani dell’ufficiale giudiziario: in realtà, però, questo si limita a mettere una firma: chi redige tutto l’atto é l’avvocato).
3– Si notifica l’atto. Siccome competente all’esecuzione sarà il tribunale nella cui circoscrizione l’immobile si trova (art. 26), competente per la notifica sarà l’UNEP (ufficio unico notifiche ed esecuzioni) radicato presso quel tribunale.
Fatta la notifica, la regola (da quel che si legge nel co.2 art.555) dovrebbe essere che provvede lo stesso ufficiale giudiziario notificante a trascrivere l’atto di pignoramento nei registri Immobiliari. In realtà quella, che appare essere la regola, é, invece, l’eccezione: sarai tu, l’avvocato, a operare la trascrizione, cosa per cui, al momento di ritirare l’originale di notifica (dell’atto di pignoramento) dovrai aver cura di ritirare la sua “copia autentica” (che dovrai, poi, consegnare al Conservatore dei Registri Immobiliari con le due note di trascrizione, da te compilate).
4– Si trascrive l’atto. Per il che – preparate nella tranquillità del proprio studio le note di trascrizione (art. 2659) – occorrerà recarsi alla Conservatoria dei registri immobiliari del luogo in cui l’immobile si trova. Al funzionario addetto alla ricezione delle richieste di trascrizione, si dovranno consegnare la copia autentica dell’atto di pignoramento (con la procura – se essa già non risulta dall’atto di pignoramento) e le note di trascrizione. Il funzionario tratterrà una nota di trascrizione e ti restituirà l’altra.
Al momento occorrerà fare un esborso (senza utilizzare marche, come invece si fa negli altri uffici giudiziari).
Con ciò il pignoramento sarà stato perfezionato: con la notifica era già vincolante per il debitore, con la trascrizione diventa efficace anche per i terzi. –
5– Operata la trascrizione, tu non starai con le mani in mano: forse che non devi dare l’avviso di cui all’art. 498 agli eventuali creditori “che sui beni pignorati avessero un diritto di prelazione risultante da pubblici registri”, forse che eguale avviso non devi dare al eventuale sequestrante (per questi vedi l’art. 158 disp. att.)? forse che tale avviso non va notificato entro cinque giorni dal pignoramento (v. sempre l’art. 498 nel suo cpv)?
Di conseguenza tu dovrai recarti nella Conservatoria dei Registri Immobiliari per individuare i creditori a cui notificare l’avviso (e, nel fare le necessarie ricerche, non dovrai limitarti ad individuare i creditori dell’esecutato, ma dovrai risalire ai suoi danti causa: chè anch’essi avrebbero potuto costituire ipoteche sull’immobile pignorato).
Fatto questo avrai gli elementi per redigere l’avviso di cui all’art. 498 (vedi formula sottostante): tante copie quanti sono i creditori + 1.
Redatto l’avviso, dovrai notificarlo. E se non riuscirai a notificarlo entro i cinque giorni? Poco male: “il termine di cinque giorni non è perentorio” (Andrioli, Commentario, cit., vol III, sub art. 498). Vero è, però, che la mancata notifica “rende inammissibile la successiva domanda di vendita o di assegnazione” (così sempre Andrioli, Commentario, cit. vol III, sub art. 557).
Tenendo conto di ciò, al momento del deposito dell’istanza di vendita opererai anche il deposito dell’avviso in questione.
6– Si procede all’iscrizione a ruolo della procedura. Questa operazione va fatta mediante il deposito telematico nella cancelleria “della nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione” (v. co.1 art. 557). Entro quale termine va compiuta tale operazione? “Entro quindi giorni” (v. sempre co.1 art. 557). Da quando decorre tale termine? Risponde il legislatore: “dal momento della consegna dell’atto di pignoramento”. Ma aggiunge “Nell’ipotesi di cui all’articolo 555, ultimo comma, il creditore deve depositare la nota di trascrizione appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari”. Orbene, nell’ipotesi in cui l’ufficiale giudiziario abbia provveduto di persona (rara avis) alla trascrizione del atto di pignoramento, la volontà legislativa é abbastanza chiara: entro quindici giorni dal momento in cui l’ufficiale giudiziario, dopo aver fatta la trascrizione nei Registri Immobiliari, consegna l’originale dell’atto di pignoramento e quella nota di trascrizione (che il legislatore vuole depositata al momento della iscrizione a ruolo) al creditore pignorante, questi deve fare la iscrizione a ruolo. Ma nel caso, alla trascrizione, abbia proceduto il creditore pignorante? Qui le cose si ingarbugliano, dato che il creditore pignorante potrebbe tardare mesi a chiedere la trascrizione al Conservatore dei registri e non é pensabile che, in tal caso, i quindici giorni decorrano dalla restituzione della nota di trascrizione da parte del conservatore. E allora? Allora il suggerimento che noi possiamo dare al creditore pignorante, é di partire dal presupposto che i quindici giorni decorrano dal momento in cui ha ritirato la copia autentica dell’atto di pignoramento dall’ufficiale giudiziario: questa é la interpretazione più severa, e quindi più, per lui, sicura, della legge.
Vediamo ora come praticamente si svolge l’iter di una iscrizione a ruolo.
- A) si prepara copia (informatica): del titolo esecutivo, dell’atto di precetto, dell’atto di pignoramento, della procura, della nota di trascrizione nei registri immobiliari; B) si dichiara (e lo dichiara l’avvocato stesso) la conformità di tali copie agli originali; C) si depositano telematicamente nella cancelleria (del tribunale nella cui circoscrizione si trova l’immobile): nota di iscrizione a ruolo (che come al solito sarà generata automaticamente dal redattore) + le copie del: titolo esecutivo, dell’atto di precetto, dell’atto di pignoramento, della procura, della nota di trascrizione dei registri immobiliari.
N.B. Il redattore ci chiederà, al momento di formare la nota di iscrizione a ruolo: 1) l’importo del precetto per cui si procede ad esecuzione forzata; 2) i dati identificativi del creditore: cognome, nome, codice fiscale (se si tratta di persona fisica), denominazione, codice fiscale / partita IVA, categoria (se si tratta di persona giuridica); 3) i dati identificativi del difensore del creditore che iscrive a ruolo: cognome, nome, codice fiscale; 4) i dati identificativi del debitore: cognome, nome, codice fiscale (se si tratta di persona fisica), denominazione, codice fiscale/ partita IVA, categoria (se si tratta di persona giuridica); 5) la data di notifica del precetto, la data di notifica del pignoramento; 6) la descrizione del titolo (cioé, se si tratta di sentenza, atto notarile ….); 7) i dati identificativi del bene immobile: indirizzo, descrizione del bene, tipo del catasto (fabbricati o terreni), la classe e la tipologia (A1, A2….), l’identificazione, la sezione, il foglio, la particella o mappale, il subalterno.
7– Lasciato decorrere il termine dilatorio previsto dall’art. 501 (dieci giorni dal pignoramento, che, secondo l’interpretazione migliore, decorrono, non dalla trascrizione, ma dall’ultima notifica dell’atto di pignoramento) e prima che sia decorso il termine acceleratorio di quarantacinque giorni previsto dall’art. 497, si deposita (telematicamente) l’istanza di vendita (e, se é il caso, l’avviso ai creditori di cui abbiamo detto sub 5).
8– Entro i sessanta giorni decorrenti dal deposito dell’istanza (v co. 2 art. 567) noi dovremo depositare (telematicamente) la c.d. documentazione ipocatastale e cioé: l’estratto del catasto e i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione dell’atto di pignoramento.
9– A questo punto, caro studioso, pongo termine al mio viaggio con te nei meandri del processo esecutivo immobiliare. Troppo complesso diventa da qui lo svolgimento della procedura immobiliare per esser in pochi tratti descritto: tu dovrai trovare la tua guida nel codice e negli (esperti) consigli del cancelliere.
Elementi per l’inserimento dei contenuti
Sanguineti, Pratica civile ragionata
Key Editore
